補足
宅建試験での位置づけ
RETIOは試験年度の4月1日現在で施行されている法令に基づいて出題します。この記事の基準日は、改正の施行日である2026年4月1日です。2027年試験では、その後の改正・経過措置も含め、2027年4月1日時点の法令を確認してください。
改正の背景
- 分譲マンションのストック（2024年末）
- 713.1万戸
- 国土交通省の推計ストック713.1万戸。1世帯2.2人として約1,600万人。
- 築40年以上の住戸の割合（2023年末）
- 約2割
- 国土交通省の改正概要では、2023年末の築40年以上は約137万戸で、ストックの約2割。
- 建物の老朽化と居住者の高齢化
- 2つの老い
- 法務省が示す改正の背景。
施行までの流れ
- 2025-05-23
令和7年法律第47号が成立完了
- 2025-05-30
公布完了
- 2025-11-28
地方公共団体の取組に関する部分が施行完了
たとえば、外壁剥落などの危険があるマンションへの勧告・助言指導など。
- 2026-04-01
区分所有法・被災区分所有法の改正部分が施行完了
2026年試験の4月1日基準に含まれます。
- 2027-04-01
マンション管理適正化法の関連規定と政令・省令等が施行今後
この記事の基準日より後の施行です。2027年4月1日の試験基準日には、その後の改正も含めて確認してください。
主な改正点
| 項目 | 改正の内容 | 条文 |
|---|---|---|
| 普通決議 | 集会に出席した区分所有者及びその議決権の各過半数で決議します（書面・代理人・電磁的方法による議決権行使も出席に算入）。区分所有権の処分を伴わない特別決議（第17条第1項など）も出席者及びその議決権を母数とし、定足数（区分所有者及び議決権の各過半数の出席）が設けられました。改正前は全区分所有者及び全議決権が母数でした。 第39条は法律又は規約の別段の定めを認めており、電磁的方法による議決権行使には同条第3項の規約又は集会決議による定めが必要です。 | 第17条第1項、第39条第1項 |
| 所在等不明区分所有者 | 裁判所が認定した所在等不明区分所有者は、すべての決議の母数から除外されます。 | 第38条の2 |
| 招集通知 | すべての会議の招集通知で、会議の目的と議案の要領を示す必要があります。規約でも、通知期間を1週間より短縮することはできません。 特則でより長い期間が定められる場合はその期間が必要です。全員の同意があれば第36条により招集手続を省略できます。 | 第35条 |
| 共用部分の変更 | 過半数の出席定足数の下、出席者及びその議決権の各3/4が原則です。共用部分の瑕疵により他人の権利・利益を侵害するおそれがある場合（耐震性・防火安全性の不足、外壁等の剥落、給排水管等の腐食など）やバリアフリー化の場合は2/3に下がります。建物価格の1/2を超える一部が滅失した場合、滅失した共用部分の復旧には、議決権を有する区分所有者・議決権の各過半数の出席（規約で引上げ可）と、出席者・議決権の各2/3以上の賛成が必要です。 第17条第1項では、規約により定足数を引き上げ、又は決議割合を3/4未満かつ1/2を超える割合に下げることができます。専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合は、その所有者の承諾も必要です（同条第2項）。 | 第17条第1項・第5項、第61条第5項 |
| 建替え決議 | 議決権を有する全区分所有者及び全議決権の各4/5が原則です。客観的事由（耐震性・火災安全性の不足、外壁等の剥落のおそれ、改修工事が著しく困難な給排水管等の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして法定の基準に該当する場合、バリアフリー基準への不適合）がある場合は3/4に下がります。基準の詳細は法務省令・告示で定められます。 | 第62条第1項・第2項 |
| 売却・取壊し・一棟リノベーション | 建物敷地売却、建物取壊し敷地売却、取壊し、一棟リノベーション（建物の更新）を、全員同意ではなく建替えと同じ多数決（4/5、客観的事由がある場合は3/4。敷地売却を伴う2つの決議では敷地利用権の持分価格についても同割合）で決議できます。 敷地売却を伴う2つの制度は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合に限られます。 | 第64条の5〜第64条の8 |
| 決議後の賃貸借 | 対象となる決議後、法定の請求権者が賃貸借終了請求をすると、請求から6か月の経過により賃貸借が終了します。賃借人は、終了により通常生ずる損失の補償金の提供を受けるまで明渡しを拒むことができ、即時の退去を求める制度ではありません。 | 第64条の2〜第64条の4 |
| 裁判所選任の管理人 | 管理不全の専有部分・共用部分、所在等不明区分所有者の専有部分について、管理人を選任する制度が新設されました。裁判所の許可を得れば、管理人は所在等不明区分所有者の専有部分を売却し、代金を供託できます。 | 第46条の2〜第46条の14 |
| 海外在住の区分所有者 | 国内に住所・居所のいずれも有しない、又は有しないこととなる区分所有者は、国内に住所又は居所を有する者を国内管理人に選任できます（法人については本店又は主たる事務所で判断）。規約で選任を義務づけることもできます。 国内管理人は、集会招集通知の受領、議決権行使、管理費等の弁済、保存行為、専有部分の性質を変えない範囲での利用・改良行為を行えます。 | 第6条の2 |
| 配管・漏水 | 規約に定めれば、専有部分の配管を共用部分の配管工事と同じ多数決で一括更新できます。漏水被害を受けた区分所有者が、自らの専有部分等を保存するため他の区分所有者の専有部分の配管を自ら補修する（保存する）ことを請求できることも明確になりました。 | 第17条第3項、第18条第4項、第6条第2項 |
| 共用部分の損害賠償 | 管理者（や管理組合法人）が、旧区分所有者を含む請求権者に代わって請求できます。旧区分所有者は別段の意思表示もできます。 そのために訴訟当事者となるには規約又は集会決議による授権が必要です。旧区分所有者の別段の意思表示を規約で制限することもできます。 ただし、その定めが置かれる前に区分所有権を譲渡し、既に旧区分所有者となっていた者には、その規約の効力は及びません。 | 第26条第2項・第4項、第47条第6項・第8項 |
| 団地 | 一括建替え等の要件が緩和され、団地内建物・敷地の一括売却が新設されました。 | 第69条、第70条、第71条 |
| その他 | 区分所有者の相互協力義務、電子データの規約の閲覧、建物・敷地・附属施設の管理に必要な場合の管理組合法人による当該建物の区分所有権又は一体的に管理・使用する土地の取得（議決権を有する区分所有者・議決権の各過半数の出席と、出席者・議決権の各3/4以上の賛成。規約で定足数の引上げ可）、建物全部滅失後の敷地共有者等集会の制度。 | 第5条の2、第33条第3項、第52条の2第1項、第72条〜第77条 |
法務省民事局による令和8年4月の資料に基づきます。条文の最終的な根拠はe-Govの法令本文です。
決議要件の早見表
| 決議 | 原則 | 客観的事由・特別な場合 |
|---|---|---|
| 共用部分の変更（著しい変更） | 出席者及びその議決権の各3/4以上（過半数の定足数あり） | 出席者及びその議決権の各2/3以上（安全上の瑕疵、バリアフリー化） |
| 建替え | 全区分所有者及び全議決権の各4/5以上 | 3/4以上（客観的事由がある場合） |
| 建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊し・一棟リノベーション | 全区分所有者及び全議決権（敷地売却では敷地利用権の持分価格も）の各4/5以上 | 3/4以上（客観的事由がある場合） |
| 建替え・売却・取壊し・一棟リノベーション（政令指定災害による被災） | 4/5以上（通常時） | 2/3以上（政令指定災害による大規模一部滅失等の場合） |
| 普通決議 | 出席者及びその議決権の各過半数（法定の定足数なし） | — |
政令指定災害の場合の2/3は被災区分所有法（第2条・第5条）の規定によります。適用範囲の詳細は条文でご確認ください。 表は原則です。第39条は規約の別段の定めを認め、第17条は規約による定足数の引上げ又は3/4未満かつ1/2超への決議割合の引下げを認めます。法定の個別承諾要件にも注意してください。
この分野の解き方のコツ
今回の改正は数字が多く、試験の選択肢も、1つの分数や1つの語句で正誤が決まることがよくあります。
- 基準日を意識する：適用するのは、試験年の4月1日時点で施行されている規定です。
- 原則と例外を分ける：建替えは原則4/5で、3/4にするには客観的事由が必要です。
- 分母に注意する：普通決議や管理に関する特別決議（共用部分の変更・規約の変更など）は出席者及びその議決権が基準になり（特別決議には過半数の出席定足数あり）、建替え・売却・取壊し・一棟リノベーション決議は議決権を有する全区分所有者及び全議決権が基準です。
- 動いた数字だけでなく新設も押さえる：管理不全専有部分の管理人、国内管理人、売却・リノベーション決議は、以前は存在しませんでした。
客観的事由の技術的基準（改修が著しく困難な配管の範囲や安全性・バリアフリー基準など）は法務省令・告示で定められており、賃貸借終了請求に伴う補償金は「賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金」（第64条の2第3項）と規定されています。問題がその内容に左右される場合は、条文や省令・告示の文言で確認しましょう。
経過措置：2026年4月1日より前に招集手続が開始された集会には、開催日が同日以後でも旧規定が適用されます。
よくある質問
この改正は2026年試験の法令基準に含まれますか。
含まれます。試験の法令基準日である2026年4月1日に施行されました。ただし、基準に含まれることと実際の出題内容は別です。実際の出題はRETIOの公式問題冊子・正解で確認してください。
海外在住の区分所有者は、国内管理人の選任が必須になりましたか。
法律そのものによる義務ではありません。法務省の概要によれば、国内管理人を選任できる制度が設けられ、規約で選任を義務づけることができます。
2027年試験にもこの改正は含まれますか。
2027年4月1日現在で施行されている法令を用います。今回の改正は2026年4月1日に施行済みですが、その後の改正・経過措置も確認してください。国土交通省は、関連するマンション管理適正化法の規定と政令・省令等についても2027年4月1日施行としています。
出典
- 法務省 令和7年法律第47号（区分所有法等の改正）の概要ページ （新しいタブで開きます）moj.go.jp成立2025年5月23日、公布5月30日、2026年4月1日施行確認日 2026年10月22日
- 法務省民事局 区分所有法・被災区分所有法の改正について（令和8年4月） （新しいタブで開きます）moj.go.jp条文番号と決議要件確認日 2026年10月22日
- 国土交通省 マンション関係法令（令和7年マンション関係法改正） （新しいタブで開きます）mlit.go.jp2027年4月1日施行の法令一覧確認日 2026年10月22日
- e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律 （新しいタブで開きます）laws.e-gov.go.jp改正履歴で令和8年4月1日施行を確認確認日 2026年10月22日
- RETIO 令和8年度 試験案内（法令基準日：4月1日） （新しいタブで開きます）retio.or.jp確認日 2026年10月22日
- 国土交通省 区分所有法等の新旧対照条文 （新しいタブで開きます）mlit.go.jp確認日 2026年10月25日
- 国土交通省 賃貸借の終了請求等 （新しいタブで開きます）mlit.go.jp確認日 2026年10月25日